不動産投資のメリットやデメリットを紹介！始め方やコツも解説

不動産投資は、正しい知識やリスクをコントロールする術を身につけていれば、安定した利益を得られる投資方法です。

不労所得のような収入を得られる一方で、さまざまなデメリットも存在します。

本記事では、不動産投資初心者の方に向けて、メリットやデメリット、不動産投資を始めるためのステップや成功させるコツについて解説します。

初心者の方でもわかりやすいように、なるべく専門用語を省いて解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、運用や売却によって利益を得る投資方法です。

最近では、老後に向けた資産運用として20代や30代でも始める方が増えています。

きちんとした不動産を選び、正しい知識を身につければ中長期的に安定した収入を得られることが魅力の投資です。

まずは、不動産投資をする上で基礎的な知識を解説していきます。

不動産投資の目的とは

不動産投資の目的は、

など、人によって目的は異なります。

まずは自分が「なぜ不動産投資をするのか」、目的を決めることが不動産投資で成果をあげるポイントです。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で利益を生み出す方法は、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。

インカムゲインとは、資産を保有して安定した収入を継続的に得ることです。

インカムゲインは定期預金の受取利息や、投資信託の収益分配金、株の配当金などの種類があり、不動産投資の場合は家賃収入のことを指します。

一方キャピタルゲインは、保有している資産を購入したときよりも高値で売却し、その差額分の利益を得ることです。

キャピタルゲインの資産の種類は、不動産だけでなく、株式や債券、貴金属や絵画、有価証券やゴルフの会員権など多岐にわたります。

ただし、初心者の方がまず目指すべきは、安定した家賃収入を得られるインカムゲインです。

キャピタルゲインは購入時より高額で売却できたら大きな収入を見込めますが、経験も知識も必要なキャピタルゲインの場合、初心者の方であれば非常に難しいです。

そのため最初はインカムゲインを意識しつつ、不動産投資に取り組むことがおすすめです。

不動産投資の5つメリット

不動産投資のメリットは、主に以下の5つです。

5つのメリットを知ることにより、不動産投資が価値あるものだと理解できます。

安定した収入が得られる

不動産投資は、毎月安定した収入が得られるメリットがあります。

購入したアパートやマンションなどを貸し出し、入居者から家賃収入を得られるからです。

通常賃貸契約は2年ごとの更新が一般的なため、その期間入居者が存在している限り、長期間安定した収入が見込めます。

FXや株などと違い市場の影響を受けることが少ないため、入居者がいる限りは安定した収入を得られることは、不動産投資ならではのメリットです。

資産になる

不動産投資は、自分が購入した不動産が資産になります。

例えば自己資金が300万円、銀行からの融資が700万円で1000万円の不動産を購入したとします。
たとえローンをすべて返済していなかったとしても、1000万円の不動産は自分のものになるのです。

ただし、すべての不動産が高い資産価値をもたらすわけではありません。
人気エリアの物件や築浅の物件など、さまざまな条件に左右されます。

また、購入前に資産価値の高い不動産を見極めることで、購入した価格よりも高い金額で売却できるメリットもあります。

ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」なのが特徴です。

株やFXなどの投資に比べると、短期間で倍以上の収益をあげることはできませんが、ある程度の期間を経過すると十分見返りを期待できます。

例えば、1000万円の不動産を購入したとして、毎月5万円の家賃収入があるとします。
その場合、12ヵ月×5万円で年間に60万円の純利益があります。

しかし純利益なので、60万円すべてが手元に入ってくるわけでなく、そこから約25％〜35％の経費が差し引かれます。
経費には固定資産税や管理費、修繕積立金や火災保険料などが該当します。

仮に経費が30％だとすると、

経費：60万円×30％＝18万円

年間の利益は、

年間利益：60万円−18万円＝42万円です。

本来であればもう少し経費が前後する場合がありますが、約42万円の収益があることがわかります。
株やFXのように短期間で大きな収益は見込めませんが、超低金利の銀行預金に預けることを考えれば、段違いに儲かる投資と言えます。

比較的少ない資金で始められる

不動産投資は多額の資金が必要と思いがちですが、意外にも少ない自己資金で始められます。

区分所有のマンションなら、都心中心でも300万円あれば十分リスクの低い不動産投資ができます。

また、金融機関からローンを借りて不動産投資を始める方法もあり、自己資金が物件価格の10％〜20％くらい用意できれば、始められる場合もあります。

ただし、不動産投資初心者の場合は、ローンを組んで始めるよりも現金での購入がおすすめです。
最初にローンを組んで高額な不動産を購入することはせずに、現金でも購入できる小さな不動産投資から始め、慣れてきたら徐々に大きくしていくのが成功するためのポイントです。

節税効果がある

サラリーマンの場合、不動産投資には節税効果があると言われています。

節税になる仕組みは、家賃収入に対し経費（管理費、修繕積立金、ローンの金利、修繕費など）を差し引いた金額が赤字になれば、赤字分を給与所得から差し引けるため、給与所得から天引きされている源泉税を取り戻せるというものです。

ただし、不動産投資の本来の目的は、家賃収入からの長期的な収益を上げることです。
節税だけのためにあえて赤字を出すというのは、本来の目的とは矛盾します。

本業の給与が極めて多い方がローンで購入した場合は、不動産投資の赤字分は税金が返ってきて、最終的には不動産が自分のものになるというメリットもあります。

しかし、一般的な所得の方が、節税のために赤字の不動産を購入することは非常に危険なため、赤字になりそうな物件には手を出さないのが賢明です。

節税効果にはリスクも存在しますので、制度や仕組みを理解した上で、節税できるチャンスがあれば賢く節税するという姿勢がおすすめです。

不動産投資の4つデメリット

不動産投資のデメリットは、主に以下の4つです。

4つのデメリットを知ることで、不動産投資を始める際に気を付けるべきポイントを理解できます。

購入の手続きに時間がかかる

不動産投資は、購入する際に時間や手間がかかります。

インターネットや不動産会社で良い物件を探すのはもちろんのこと、いざ契約になった場合は、契約に必要な書類を用意し、ローンを利用するのであれば金融機関に申し込みする必要があります。

また良い物件が見つかった際は、現地に足を運び自分の目で不動産の外観やその周辺を確認する手間もあります。
実際に現地に行ってみたら、全然イメージと違ったというのは良くあるため、必須の作業です。

サラリーマンの方であれば、休日や仕事帰りに見に行かなければならないため、良い物件を短期間で見つけるのは容易ではありません。

そのため、スムーズな不動産投資をするには、信頼できる不動産会社を見つけることが成功への近道です。
複数の不動産会社を回り、相性の良いパートナーを見つけることで、物件の情報収集や購入手続きがスムーズになります。

不動産を維持するためのランニングコストがかかる

不動産投資は、不動産を購入したら終わりではなく、その後も維持するためのコストがかかります。

維持するためのコストは、大きくわけると「定期的に発生するもの」と「突然発生するもの」の2つのタイプがあります。

ランニングコストの例は、以下のとおりです。

定期的に発生するコスト	突然発生するコスト
固定資産税などの税金	リフォーム費用
火災保険料	入居者の募集費用
管理費
修繕積立金

上記のように不動産投資は、購入した後も不動産を維持するためのランニングコストが発生することが特徴です。

そのため、格安で物件を購入できても、修繕費やリフォーム代が多額にかかる場合もあるため、さまざまな角度から不動産を見極める必要があります。

空室になるリスクがある

不動産投資は、家賃収入から収益を得ているため、空室の部屋があれば家賃収入を得られないというリスクがあります。

物件やエリアの選び方を間違えると、空室リスクが高まるので注意が必要です。

空室が高まる理由に、「周辺にお店がなく不便」「家賃が似たような物件の相場より高い」「駅から遠い」などがあげられます。

空室が続くようなら、家賃を下げるなどの入居条件の見直しが必要です。

自然災害などのリスクがある

不動産投資は、地震や台風などの自然災害にあうリスクがあります。

不動産を購入するには、ある程度まとまったお金や金融機関でローンを組んで購入する必要があります。
多額の資金や時間を費やして購入した物件自体がなくなることになれば、不動産投資としては大きな損害です。

ただし、保険に入っていると保険金でカバーできるため、保険には必ず加入しておきましょう。

火事が起きてしまったときの「火災保険」や、地震に備えた「地震保険」、給湯設備やエアコンなどの建物に付属している電気的・機械的事故による損害を補償する「建物電気的・機械的事故特約」などの保険に入っておくと安心です。

また、津波や洪水などの水害については、自治体が公表している「ハザードマップ」で確認できます。
物件を購入する際は、「〇〇市　ハザードマップ」で検索し、必ず確認しておくことをおすすめします。

不動産投資の種類

不動産投資の代表的な種類は、主に以下の3つです。

基本的な仕組みは同じですが物件ごとに性質が異なるため、どの不動産が自分に適した投資方法なのか考えてみましょう。

戸建て物件の投資

戸建物件の投資とは、戸建住宅を賃貸にし、入居者から家賃収入を得る投資方法です。

戸建住宅のメリットは、一度入居すると長期間住んでくれる傾向があることです。
特に、学校に通い始めた子どもがいるファミリー層は、あまり引っ越しをすることがなく、長く住んでもらいやすい利点があります。

また、築年数の古い「築古住宅」を格安で購入し、リノベーションすることで高利回り物件にすることにも期待できます。

戸建にも新築と中古がありますが、高い利回りを生み出すのは中古の物件になる傾向があります。
中古の戸建は、物件によって個別性が異なるため、「土地勘を加味した見極め」「緻密な計画性」があると安心して投資ができるでしょう。

アパートやマンションの一棟投資

アパートやマンションの一棟投資は、一棟丸ごとを所有して入居者から家賃収入を得る投資方法です。

複数の部屋から収入を得られるので、1部屋に空室が発生した場合でも、大きな影響を受けにくいのが特徴です。
さらに一棟を所有すると自分がオーナーになるため、管理のルールや共有部の使い方など自身の裁量が大きいこともメリット。

ただし一棟投資は、購入するのに多額の資金がかかるため、ある程度まとまった初期費用が必要です。

また、自身の裁量が大きい反面、入居者が多ければその分クレームなどの負担が増えます。
さらに、建物自体の規模も大きく管理が難しい傾向があり、サラリーマンが副業でやる投資としては時間も手間もかかるため、厳しいものがあります。

多額の初期費用かかる点や管理の難しさから、ある程度不動産投資の経験がある方に向いていると言えるでしょう。

区分マンションの投資

区分マンションの投資は、マンションの1部屋単位から購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。

一棟投資と違い1部屋から購入が可能で、少額から始められるため、初心者の方に向いている傾向があります。

毎月の管理費と修繕積立金を支払っておけば、外壁などの建物に関することは何もすることなく、購入した部屋のことだけを考えれば良いです。
管理する手間が比較的かからないため、サラリーマンの副業としてもおすすめです。

ただし、入居者がいなければ、収入が0になってしまう可能性があるため、ある程度の余剰資金を確保しておくと安心できます。

まずはできるだけリスクを抑えて、小さく始められる区分マンションから経験を積んでいくことが、初心者投資家にはおすすめです。

不動産投資がおすすめな人

不動産投資がおすすめな人は、主に以下の3つです。

1つでも当てはまれば、不動産投資を検討する価値があります。

安定した収入がある人

安定した収入がある人は、不動産投資をする際に金融機関からローンを借りやすいです。

特に大手企業のサラリーマン、公務員や医師、弁護士は返済能力があると判断され、審査が有利に働く傾向があります。

ローンを組んで不動産投資をする場合は、毎月の給与に変動がある自営業の方よりも、毎月安定した収入のあるサラリーマンの方が、金融機関からの評価が高くなります。

ある程度資産に余裕がある人

不動産を購入する際、ある程度の資産がある場合は、余裕を持った不動産投資ができます。

区分マンションなどの比較的少額で始められる不動産投資だと、資産に余裕があればローンを組むことなく即購入できます。

そのため、ローンの金利について考える必要がなく、金融機関との手続きも不要となるため、手間や時間を節約できるでしょう。

ローンを組むにしても、物件価格の10%〜20%程度の自己資金が必要になるため、資産に余裕がある方ほど不動産投資は有利になる傾向があります。

勉強熱心な人

勉強熱心な方は、不動産投資に向いていると言えます。

不動産についての基礎知識や税金、良い物件を見極める目利きなど、学ぶべきことがたくさんあります。

日頃から不動産投資に関する知識の習得を怠らず、新しい情報を率先して学ぶ方こそ不動産投資で成果を上げられる人の特徴です。

コツコツと勉強を継続できる方に、不動産投資は向いていると言えます。

初心者が不動産投資を始める7つのステップ

不動産投資を始めるステップは、大きく分けて以下の7つです。

この他にも細かなステップはいくつもありますが、まずは上記の7つを押さえて、全体的な流れを知ると良いでしょう。

①書籍などで知識を身につける

まずは、書籍やインターネットを利用して、不動産投資に関する基礎知識を勉強しましょう。

書籍であれば比較的低コストで、インターネットであれば基本無料で学べます。
もし、不動産投資が自分に合わないと判断すれば、ほぼリスクを負うことなく中断できます。

初心者の方であれば、不動産投資の全体像が解説されているサイトや、専門知識を噛み砕いて解説してあるわかりやすい書籍を購入しましょう。

まずは、全体の流れや、専門用語をわかりやすく解説している書籍やインターネットで基本をおさえておくことが大切です。

②不動産投資の目標を立てる

書籍やインターネットで基礎知識が身についたら、投資目標を立てましょう。

具体的な目標を決めることで、自分に合う物件の種類やどの程度の資金が必要なのかを判断できます。

例えば、「月に10万円くらいの不労所得が欲しい」「本業とは別に月5万円くらいの副収入がほしい」などが挙げられます。

投資の目標次第で、購入する不動産の種類が異なるため、まずはざっくりとでも良いので、「どの程度の収入がほしいのか」考えてみましょう。

③不動産を探す

投資目標が決まれば、次は不動産探しです。

自己資金や目標に合った不動産を探していきます。
不動産投資は、物件の良し悪しだけでなくエリアの需要や自然災害のリスクも考慮しながら検討しなければなりません。

「地域の人口はどのくらいか」「駅からどのくらい距離はあるのか」「地震が起きた場合の津波のリスクはどのくらいか」などのリスクを想定する必要があります。

自然災害であれば、自治体が公表している「ハザードマップ　〇〇（知りたい市町村）」とWebで検索すると確認できるため、参考にしましょう。

物件の情報だけでなく、エリアのニーズや災害リスクなど、色々な角度から不動産を検討することが大切です。

④不動産会社に問い合わせる

良さそうな物件が見つかったら、実際に不動産会社に問い合わせてみましょう。

不動産会社は、契約から売却まで不動産に関することを相談する窓口として活用できます。

ただし、問い合わせの時点では、まだ具体的な不動産会社を絞っておく必要はありません。

電話した際の担当者の雰囲気から、自分の投資目標や相性が合うのか判断しましょう。

いくつかリサーチした上で、良さそうな不動産会社を見つけたら、実際に不動産投資に向けて活動します。

⑤物件の内覧、現地調査

良い物件が見つかったら、実際に物件の現地調査を行います。

入居者がおらず部屋の中が確認できる場合は、照明器具やエアコンの有無、キッチンやトイレの仕様、ベランダからの日当たりや眺めを確認しましょう。

すでに入居者がいる場合は、部屋を見られないので、外観や周辺をしっかりとチェックします。
物件の外壁にタイルの剥がれや汚れはないか、手すりにサビやヒビ割れがないか、駅やコンビニは近くにあるかなどを確認します。

特に、外観は同じ築年数の物件でも管理の仕方次第で大きく見た目に差が出やすいです。
綺麗な物件であるほど売却がスムーズに行えますので、天気の良い晴れた日にしっかりとチェックすることをおすすめします。

⑥不動産の購入

内覧が済み、満足できる物件とわかれば、実際に不動産を購入します。

まず購入する際は、「買付証明書」を提出する必要があります。
買付証明書とは、不動産を購入する前の時点で、買主が売主に対して「不動産を〇〇円で購入したいです」と意思表示する書類です。

また買付証明書は、提出後にキャンセルしても違約金などのペナルティが発生することはほとんどありません。
そのため「やっぱり購入をやめたい」と思ったら、キャンセルすることが可能です。

ただし、不動産会社からの印象が悪くなり、その後に物件を紹介してもらえなくなる場合もあるため、むやみに買付証明書を提出するのは控えましょう。

買付証明書を提出後、売主買主ともに合意した場合に決済が実行され、物件の引き渡しが行われます。

⑦物件の引き渡し

さまざまな手続きを踏んだら、最後に物件の引き渡しです。

売主と買主、不動産会社が立ち会いのもと、物件が引き渡せる状態であるかなどの最終確認が実施されます。

最終確認に問題がなければ決済が実行され、登記の手続きやローンで購入している場合は融資が行われます。

なお決済は、売主に会える最後のチャンスとなりますので、契約時に聞けなかった疑問があれば確認すると良いでしょう。

初心者が不動産投資を成功するためのコツ

不動産投資を成功させる主なコツは、以下の3つです。

3つのコツを押さえて、成功する投資家へと近づきましょう。

最初は少額からスタートする

まず初めは、失敗しても大丈夫な少額からスタートしましょう。

ギャンブルのように多額の資金を投じるのは、失敗したときのリスクが大きすぎるのでおすすめしません。

少額資金で、小さく経験や知識を積み重ねて、経験から得られる情報や判断力を身につけましょう。

初めは、区分マンションのような低リスクの不動産から始めて、慣れてきたら一棟物件に挑戦するなど、少しずつステップを踏むのが理想的です。

簡易的なシミュレーションを行う

不動産を購入する前は、現実的で念入りなシミュレーションを実行することが大切です。

しかし、本格的なシミュレーションをする場合、たくさんの情報を集めなければならなく、手間や時間がかかります。

そこでまずは、簡易的なシミュレーションを実施するのがおすすめです。

シミュレーションを実施することで、物件のメリットやデメリット、運用の仕方が把握できるようになります。

勉強や情報収集を怠らない

不動産投資に関する勉強や情報収集をしっかりと行うことで、失敗するリスクを下げられます。

物件選びの段階で、今後の収益がほとんど決まってしまうため、知識がなければ最初の時点で失敗してしまう可能性が高いです。

そのため、書籍やWebメディアでの学習、不動産会社が出している物件資料などに目を通し、知識を蓄えてください。

日頃から不動産投資に関するアンテナをはっておくのが、成功の可能性を高めるコツです。

初心者が不動産投資を始める際の2つの注意点

不動産投資をスタートしたばかり、または始めようと思っている際に注意すべきことは、主に以下の2つです。

不動産投資の注意点を理解して、安全に賢く投資を行いましょう。

不動産投資会社の情報を信用しすぎない

不動産会社の情報をすべて鵜呑みにしないことが大切です。

残酷ですが不動産会社の目的は、「契約を成立させて仲介手数料を得る」ことです。
投資家の利益ではなく、契約成立だけを目的としている業者も少なくありません。

そのため、自分自身で情報収集やシミュレーションを怠らないのが重要です。

不動産会社から紹介される物件をストレートに信用しすぎないようにしましょう。

過度なリターンを求めない

短期間で過度なリターンを求めないことも大切です。

不動産投資はFXや株と異なり、短期間で大きなリターンを得られるわけではありません。過度なリターンを求めるのであれば、それだけリスクも大きくなります。

経験や知識も浅い投資初心者が、大きな利益を求めて多額の資金を運用したり、売買を繰り返したりするのは、リスクが大き過ぎます。

そのため、まずは経験を重ねるつもりで少額からスタートし、大きな利益を求めず少しずつ知識や経験を積むことが賢明です。

まとめ

不動産投資は、毎月安定した利益を得られるミドルリスク・ミドルリターンな投資です。

比較的少ない資金から始められて、正しい知識と情報さえあれば、初心者の方でも十分利益を得られる可能性があります。

ただし、不動産投資についての知識がないと、損をしてしまうこともありますので、物件選びの前段階からきちんと勉強しておくことが大切です。

成功させるには、自身で資産計画やシミュレーションを実施し、物件価値を見極めることが必要です。

メリット・デメリットをしっかりと把握し、正しい知識を身につけた上で不動産投資を始めましょう。